Licenciamento de Alojamento Local

Suspensão de Novas Licenças

No âmbito do Programa Mais Habitação, a emissão de novas licenças de alojamento local está suspensa em território nacional para modalidades como "apartamento" e "estabelecimento de hospedagem integrado em fração autónoma de edifício". De notar que as moradias, não sofrem impacto com esta medida, ao não sofrerem suspensão. Contudo, esta suspensão não se aplica uniformemente, permanecendo possibilidades em áreas específicas, como territórios do interior sem carência habitacional, regiões autónomas e imóveis no Fundo Revive Natureza.

Condições para Novas Licenças

Os requisitos para obter uma nova licença incluem a necessidade de apresentar uma comunicação prévia à Câmara Municipal através do Balcão Único Eletrónico, tal como anteriormente. Para frações autónomas de um edifício em regime de propriedade horizontal, destinadas a habitação, a alteração legislativa agora exige uma ata de assembleia de condomínio autorizando o uso da fração como alojamento local.

Renovação de Licenças

As licenças de alojamento local passam a ter uma duração de cinco anos, renováveis por períodos iguais, sujeitas a critérios estabelecidos pelas Câmaras Municipais, incluindo as regras do pacote “Mais Habitação” e os dados publicados nas Cartas Municipais de Habitação de cada município. A renovação deve ser solicitada através do balcão único eletrónico 120 dias antes do termo da licença.

Caducidade e Cancelamento de Licenças

O artigo 7.º do decreto-lei estabelece situações que levam automaticamente à caducidade das licenças de alojamento local.

* A transmissão de titularidade, mesmo em casos de pessoa coletiva, leva à caducidade, exceto em casos de sucessão.

* A cessação e inatividade da exploração ou a mudança de atividade da propriedade destinada ao alojamento local resultam na caducidade da licença. Caso o titular mantenha a atividade, este deve provar a atividade de exploração no prazo de dois meses após a publicação do Programa Mais Habitação.

* Obrigatoriedade em apresentar uma declaração contributiva anual através do Balcão Único Eletrónico para comprovar a continuidade da atividade de exploração de alojamento local.

Exceções à Caducidade das Licenças

* As Licenças emitidas até à data de publicação do “Mais Habitação” (6 de outubro de 2023), que serão apenas reapreciadas num prazo de sete anos, durante o ano 2030.

* As Licenças registadas em habitação própria e permanente, desde que a exploração da atividade não exceda os 120 dias por ano.

Envolvimento do Condomínio no Alojamento Local

Papel Ativo do Condomínio

O condomínio agora desempenha um papel mais ativo na abertura de novos registos e na manutenção das licenças. A oposição do condomínio, por maioria de dois terços, pode resultar no cancelamento da licença, impedindo a exploração subsequente da propriedade como alojamento local. Esta oposição não se aplica caso já tenha sido deliberado por assembleia a utilização da fração para aquele fim e, bem assim, caso o título de propriedade horizontal permita o alojamento local.

Outras Obrigações do Alojamento Local

Os alojamentos locais em propriedades horizontais devem afixar sinalética com os horários do Regulamento Geral do Ruído e disponibilizar um contacto telefónico de emergência para os restantes condóminos, se exigido pelo condomínio.

Mudanças Fiscais no Alojamento Local

IMI e Contribuição Extraordinária

O Programa Mais Habitação também altera o Imposto Municipal sobre Imóveis (IMI), introduzindo um coeficiente fixo para propriedades de alojamento local, e cria a Contribuição Extraordinária sobre o Alojamento Local (CEAL), aplicável principalmente a frações autónomas urbanas.

Isenções e Dedutibilidade

Algumas isenções na CEAL aplicam-se a alojamentos locais nos territórios do interior:

* em prédios em propriedade total (moradias);

* quartos na residência fiscal do titular do registo de AL, e não ultrapassando os 3 quartos por imóvel;

* residências próprias e permanente, cuja exploração não ultrapasse os 120 dias por ano;

* imóveis não destinados a uso habitacional, como os afetos a serviços ou de uso comercial;

* ALs situados em freguesias sem pressão habitacional nesse ano.

A CEAL não é dedutível em IRC.

Calculando a CEAL

A CEAL tem uma percentagem fixa de 15%, mas a sua base varia com base em fatores como rendimento médio por quarto, aumento do valor da renda dos arrendamentos e localização.

Informações Atualizadas Anualmente

Os municípios informarão anualmente a Autoridade Tributária sobre freguesias elegíveis para isenção da CEAL. Será também disponibilizado pelos organismos competentes um modelo oficial para efeitos da sua declaração. Este deverá ser preenchido e submetido pelo titular da licença num prazo que termina a 20 de junho do ano seguinte, com data limite de pagamento a dia 25 de junho.

Perspetivas Futuras e Atualizações

O Programa Mais Habitação introduz mudanças significativas no Alojamento Local em Portugal. Ainda assim continuamos a aguardar por uma série de atualizações sobre:

* o balcão único eletrónico para envio do comprovativo de manutenção de atividade de exploração de AL;

* o coeficientes para o cálculo da CEAL de 2023;

* os procedimentos de comprovação da atividade de alojamento local em residências permanentes por menos de 120 dias por ano.

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Fonte: Lei n.º 56/2023, de 6 de outubro: https://diariodarepublica.pt/dr/detalhe/lei/56-2023-222477692